近日，廣州市規劃和自然資源局 、廣州市住房和城鄉建設局印發了《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》（以下簡稱《意見》）。
《意見》指出，已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。
多位廣州市場資深人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，《意見》出臺的主要背景一方面是在建立租購并舉的住房制度下提供具體的地方實施細則，另一方面則為盤活廣州市場存量商服物業。但對開發商而言，改造的關鍵在于能否可以算好商服物業轉向租賃住房的帳。
既提住宅增量又減商服存量
事實上，本次《意見》也是為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017，以下簡稱《實施意見》〕7號）以及《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》（穗府辦〔2017〕29號）的任務要求。
《每日經濟新聞》記者注意到，后兩份文件均提出“允許將商業用房等按規定改造成租賃住房”“其土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行”。
戴德梁行在一份關于“商改住”的報告中指出，《實施意見》與國辦文件相呼應，但由于這份《實施意見》并未提供具體實施細則，僅作為一般指導性意見的發布，因此地方政府在執行前仍需制定具體的操作細則方能落地。而《意見》可以說是一份地方操作細則。
《意見》指出，其工作目標是為加快培育和發展住房租賃市場，優化廣州各類用房功能結構，切實提高租賃住房的有效供給，培育廣州住房租賃市場和建立租購并舉的住房制度。
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉向《每日經濟新聞》記者表示，《意見》從政策背景來看，是地方響應國家建立租購并舉的住房制度的目標，多渠道供給租賃住房的具體舉措之一；從市場背景來看，則是綜合考慮了近年來市場上商服物業存量居高不下，部分商服物業存在運營困難、空置率高等實際問題，為盤活這些存量商服物業提供了新的思路。
在“330政策”后，廣州市場商服類物業庫存積壓嚴重。廣州“330政策”規定，市場上所有一手公寓，未來將僅可賣給法人單位，禁售給個人。
廣州中原研究發展部數據顯示，“330政策”后20個月廣州公寓成交月均值跌至6.7萬㎡，庫存積壓嚴重，最高峰去庫存周期達53個月。為此，廣州還在去年底出臺了“1219商服政策”，規定“330政策”前成交土地的商服類物業可賣個人。但“330政策”后，廣州將近8成商服用地要求有一定比例的自持，其中約4成要求自持70%以上。
廣州租賃市場存量也較高，據廣州中原研究發展部統計，2019上半年廣州寫字樓消化速度放緩，空置率較去年底微跌0.4%至7.55%。其中，天河北、越秀商務區寫字樓空置率分別上升至6.72%、7.45%。因行業監控、租賃成本管控等因素，部分寫字樓游戲開發、P2P借貸、生物科技行業租戶撤出。
此外，新興商務區項目扎推入市。目前琶洲在建的商業項目超過25個，總建筑面積超250萬㎡。其中，有17個項目將于未來一年內封頂竣工，預計將為市場帶來160萬㎡的新增供應。而此部分項目多為互聯網電商、傳媒行業總部，除卻企業自用部分外，仍將有大批量的空置寫字樓進入租賃市場。再者，另一新興商務區金融城板塊已有個別寫字樓項目開始交付進入市場，但由于板塊商業配套尚未完善，項目空置率偏高。
存量商服物業迎來新機遇？
“商改住”雖然成為盤活存量商服物業的一條新路徑，但并不是所有的商服物業都適合改建。一方面，本次《意見》對改建項目的要求頗為嚴格；另一方面，改建項目還需達到一定的投資回報水平。
從本次《意見》的要求來看，申請改建的項目必須滿足權屬清晰、結構安全、消防安全、環保衛生、物業規范、完善配套、技術標準等要求。此外，改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記（只辦理一個權屬證）、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質和建設量不變。
“對于開發商來說，由于‘商改住’的物業必須滿足整體確權、不可分割轉讓等限制條件，這意味著如果選擇‘商改住’，通過住房租賃收入來實現資金回籠需要的周期將會大大變長，因此不一定會優先考慮這個選項，更有可能是針對手頭的部分歷史存量物業來加以考慮。”肖文曉進一步表示。
戴德梁行在上述報告中對“商改住”的分析也主要是假設那些運營不佳（瀕臨倒閉的零售商場，或租金低廉、空置率高的低質量寫字樓等）并在改造后僅供租賃的項目。
廣東省房協專家委員龍斌向《每日經濟新聞》記者指出，商改租賃住房雖說可能增加租賃供應，又可以解決開發商在“330政策”下商服銷售不暢庫存過剩的問題。“但是，從開發商業轉到建設運營自持租賃住房，這個彎對開發商來說轉得太大了，投資測算和市場評估要重新來過。”
戴德梁行也分析認為，“商改住”的優勢在于可以平衡商業和住宅物業的供應情況，一些規劃不力或者設計欠佳的商業項目可能會以更可行的方式租賃出去。但與專用住宅相比，“商改住”項目的建筑設計和技術規格可能不太理想。
不過，高力國際咨詢服務部華南區執行董事陳厚橋則對記者表示，開發商肯定會傾向改造，總比空置在那里強，轉長租公寓其實就是去庫存的商改住方式。部分寫字樓、裙樓商業可能會受地理位置、樓層高低的限制租不出去或者租金很低，但居住產品不會受此影響，會更有市場。
但龍斌認為，廣州當下租賃住房回報率普遍不高，高端公寓的高一些，普普通的住房租賃回報率才1點多。“由于不同項目地段和條件資源差異很大，不可能商服物業都往租賃住房轉?？傊糜邢?，給有些項目提供了一條需要全面評估的新路。至于普通買家，目前看不到影響所在。”
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2019-7-29 15:03:00